A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que a utilização de
imóveis em condomínios para a celebração de contratos de estadia de curta
temporada exige a aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos.
Entenda o caso que deu origem ao REsp nº 2.121.055/MG:
Na origem, a proprietária de um apartamento buscava garantir o direito de destiná-lo a
estadias de curta duração, sem necessidade da aprovação pela assembleia. Já o
condomínio sustentava que essa destinação, além de não estar prevista em
convenção, afastava o caráter residencial do prédio.
A sentença julgou procedente o pedido autoral para condenar o condomínio de abster-
se de proibir a locação sui generis, ou por temporada, por Airbnb ou similares, ou de
criar embaraços ou restrições excessivas que as inviabilizem.
Em sede recursal, o TJMG reformou o entendimento a quo para julgar improcedentes
os pedidos autorais sob o fundamento de que era vedada a locação de unidades
habitacionais de condomínios edilícios por meio da plataforma Airbnb, quando prevista
a restrição na convenção de condomínio.
Diante disso, foi interposto recurso especial alegando afronta aos artigos arts. 1228,
1331, §1º, 1335, I, e 1351, do Código Civil, 48 da Lei 8.245/1991 e 19 da Lei
4.591/1964, pois a locação de curta duração de unidade autônoma em condomínio
edilício com intermediação de plataformas digitais “é permitida, exceto se
expressamente vedada” pela convenção do condomínio com manifestação de 2/3 dos
votos em assembleia.
A relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, trouxe à discussão a questão de que os
contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram propriamente
nem como contratos de locação residencial nem como contratados de hospedagem
em hotéis, devendo ser tratados como contratos atípicos.
A Ministra disse que a utilização de plataformas digitais intensificou a celebração de
contratos de estadia de curta temporada, facilitando a comunicação entre proprietários
e hóspedes. Assim, o que aconteceu nesses casos foi uma maior rotatividade de
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pessoas nos condomínios, fazendo com que surgissem questionamentos acerca da
necessidade de autorização dos condôminos.
A relatora destacou que, os termos do art. 1336, IV, do Código Civil, é dever dos
condôminos “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação”. Por isso,
se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser
usados com destinação residencial.
Nos casos de contratos de curta temporada, é necessário considerar a afetação do
sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas
estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão
temporariamente inseridas.
E, ainda, que o direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de
quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a
sua moradia.
Assim, a reiterada exploração econômica e a profissionalização do serviço de aluguel
por curta temporada descaracterizam a destinação residencial.
Diante disso, o art. 1.351 do Código Civil dispõe que a alteração na convenção do
condomínio depende de dois terços dos votos dos condôminos.
O acórdão chegou à conclusão de que a mudança na destinação do condomínio deve
ser aprovada por dois terços dos condôminos e, na ausência de tal aprovação, a
utilização do imóvel para locação de curta temporada está vedada diante da previsão
de uso residencial das unidades.
Assim, o acórdão foi julgado improcedente, mantendo o entendimento do TJMG que
julgou improcedentes os pedidos autorais.
O acórdão proferido pela Segunda Seção do STJ recebeu a seguinte ementa:
DIREITO CIVIL. DIREITO IMOBILIÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INIBITÓRIA.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. CONTRATOS
ATÍPICOS DE CURTA ESTADIA. CONDOMÍNIO. CONTRATO DE LOCAÇÃO
RESIDENCIAL POR TEMPORADA. DESCARACTERIZADO. CONTRATO DE
HOSPEDAGEM. DESCARACTERIZADO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL.
DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. AFASTADA. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PARA
MUDANÇA. QUÓRUM DE DOIS TERÇOS. ACÓRDÃO MANTIDO.
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Texto adaptado por Eduardo Bontempo (OAB/DF 58.017). Fonte da pesquisa: STJ*.
- https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/07052026-
Oferta-de-imovel-em-plataformas-como-Airbnb-exige-aprovacao-do-condominio–
